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상가운영에 개입하는 관리회 조직
부동산의 매매, 교환, 임대차 계약에서는 중개사무소를 거치는 경우가 많지만, 특정상권에 속한 상가, 유흥시설 및 신축 건물이 대상물인 경우엔 자체적인 관리회를 거쳐 계약이 성사되는 경우가 흔합니다.
예를 들어 2015년말 기준으로, '동대문 패션타운' 주변지역에서 동평화, 청평화, 디오트, 밀리오레를 제외한 나머지 의류상가는 자체적인 관리회에서 운영하고 있는 것으로 조사되었습니다. 즉, 부동산중개업소를 통한 점포임대는 일부 상가에만 적용되고 나머지는 개별 상가별로 관리운영이 이루어지고 있다는 것인데,
이들 관리자는 지주를 대신하여 해당 상가를 임대 및 관리하고 그 과정에서 추가적인 권리금과 높은 보증금을 설정하는 한편, 임차인 선정에 있어서도 경제력과 브랜드 인지도를 고려하여 임차를 허락합니다.
따라서 중소 브랜드는 신용이 낮으므로 점포에 입점하기 어려울 수도 있으므로 이는 점포의 다양성을 저해시키는 요소로 작용할 우려가 있지만, 운영위원회에서 임차인 혼합(Tenant Mixing)을 효과적으로 진행한다면, 오히려 상권발달에 기여할 수도 있습니다.
일반적인 부동산계약과는 다르게 자체적인 관리운영회의 주도로 거래가 맺어질 정도로 임대차 수요가 증가한 원인은 '동대문'이라는 지역이 가진 시대성과 지역성에서 살펴볼 수 있습니다.
지역상권의 위상 변화: 동대문 시장을 중심으로 (2015)
2015년말 동대문에서는 원단, 부자재, 의류, 단추, 라벨, 자수, 혼수용품, 가방, 핸드백, 벨트, 잡화, 모피, 가죽, 신발, 피혁 등이 판매되고 있었습니다. 해당상권이 형성된 시초는 1905년의 광장시장으로 거슬러 올라가며, 1961년에는 새로 건립된 평화시장을 기점으로 상권 확대가 시작되었습니다.
특히 경부고속도로의 개통, 고속철도 KTX의 등장, 인천국제공항 건립의 영향으로 교통 인접성이 높아지면 질수록 지방상권을 끌어들이는 지리적인 유입력이 강화되었습니다. 그리고 1990년대에 아트프라자가 생기면서 심야에 물건을 떼어가 아침부터 영업하는 도매상인들을 주요 고객으로한 심야영업이 활성화되었고, 두산타워가 생기면서 상가 운영의 시공간적 고밀도화가 진행되어 이후에도 약15년간 호황이 지속되었습니다.
그러나 2010년대 중반으로 접어들면서 온라인쇼핑, 홈쇼핑, 해외 직구 등 유통채널이 다양해진 결과,
판매자와 소비자의 직거래가 증가해온 점과 반대로, 유통과정을 도맡았던 지방상인들이 크게 쇠퇴하면서 심야영업도 감소했습니다. 또한 *SPA 브랜드의 보급이 기존 상권에 끼친 타격도 매우 큰 요인입니다.
이후 2019년 말까지는 자유무역협정, 입국절차 간소화, 한류 열풍 등에 힘입어 외국인 관광객들의 수요가 상당히 증가해왔기에 금요일 밤부터 토요일 새벽엔 심야영업을 유지해왔으나, 코로나가 만연해진 2020년 이후로는 해외로부터의 입국마저 차단되어 상권이 급격히 쇠퇴하고 있습니다.
<논문: 동대문시장 대내외 환경변화와 동대문도매시장 특성 조사연구, 한구영 2015>
입점에 있어서 영업권 프리미엄이 생겨난 원인
심야영업의 활성화는 동대문의 위상을 크게 변모시켰습니다. 수요에 공급을 맞추고자 상업활동이 초과 가동되는 상황에서는 특정 지역에 위치한 상가라는 한정된 재화(부동산)를 놓고 초과수익을 얻기위해 임차인끼리 경쟁이 일어나게 되고 이 과정에서 지대(地貸)가 결정됩니다. 그러므로 자체적인 관리회가 등장하여 상가임차인을 선정하는 시스템이 충분히 설명가능하며 이러한 현상은 부동산의 *최유효이용 원칙과도 직결됩니다.
발주, 신상품조사 |
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* SPA브랜드란, ‘Speciality store retailer of Private label Apparel’의 약자로, 아이템 발굴부터 기획, 디자인 그리고 생산과 유통을 한번에 거쳐서 만드는 전략을 취합니다. 따라서 다품종 소량생산이 가능하고 1-2주 단위로 신상품을 갱신할 수 있습니다. 이러한 짧은 생산 주기로 인해, 기존 재래시장의 브랜드는 큰 타격을 입었으며, 대표적인 SPA브랜드에는 유니클로, 자라, H&M, 망고, 랩(Lap), 갭(Gap), 지오다노 등이 있습니다.
* 최유효이용 원칙이란, 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 자에 의한 합리적, 합법적 이용으로서 최대의 수익을 창출하는 이용이며 부동산가치는 최유효이용을 전제로 파악되는 가치를 표준으로 형성된다는 원칙을 말합니다.